OLIVARES
Existen muchas dudas en el mercado, en relación a la aplicación de la reforma tributaria, relacionada a la ley 20.780 sobre el Impuesto al Valor Agregado de la venta de inmuebles efectuada por vendedores habituales. En la práctica, esto ha derivado en un constante ruido que invita a las personas a comprar sin IVA antes del 31 de diciembre del presente, o bien, a estar o no de acuerdo con que el 2016 será un año complicado en el rubro inmobiliario. A lo anterior se suma la aplicación del impuesto a las ganancias en la venta de inmuebles y la vuelta al 0,8% del impuesto de timbres y estampillas a los créditos.
Para entender la situación se debe tener en cuenta cual será en la práctica el efecto real de las modificaciones a la ley. Despejemos dudas.
¿Hasta cuándo se puede comprar sin IVA?
Cualquier bien raíz este 2015 y cualquier propiedad que tenga promesa de compraventa hasta el 31/12/2016, independiente que se entregue el 2015 o el 2016. Ahora, si se compra en 2016 y la obra tiene permiso de edificación antes del 01/01/2016 y el ingreso al CBR (Conservador de Bienes Raíces) se realiza antes del 01/01/2017, no paga IVA. Si existiera un atraso y el ingreso al CBR fuera en 2017, en ese caso si paga IVA. No está de más aclarar que la compraventa de terrenos no está afecta al pago del IVA, por no existir una construcción de por medio. Del mismo modo, es altamente relevante informar que quedarán libres del pago del IVA las ventas de vivienda que sean adquiridas con algún subsidio habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Si vendo una propiedad ¿también deberé pagar impuesto?
No se paga impuesto en 2015 ni en 2016 si se trata de personas naturales, siempre y cuando haya tenido el bien por más de un año y se venda a un tercero no relacionado con el dueño. La diferencia entre el precio de compra y el precio de venta constituye una utilidad que no está afecta al impuesto a la renta. Pero, en 2017 cambia la figura, ya que si se adquirió un bien raíz antes del año 2004 y se vende, no se paga impuesto. Pero si se compró después de 2004 pagará el 10% de la utilidad que genere la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta. No obstante, las primeras UF 8.000 de utilidad quedarán exentas de impuesto. Por ejemplo, si se compró en 2005 una casa en UF 3.000 y el 2017 se vende en UF 12.000, solo pagará impuesto por UF 1.000 (precio de venta UF 12.000 menos precio de compra UF 3.000 genera utilidad UF 9.000 de las cuales UF 8.000 están libres de impuesto), o sea pagará UF 100 de impuesto (10% de UF 1.000).
En este punto vale la pena destacar que los contribuyentes hicieron notar que muchas propiedades han subido fuerte de precio y la utilidad generada implicaría pagar un alto impuesto. Ante esto, el SII da tres opciones para definir el precio de compra: 1) el precio de compraventa ajustado por IPC hasta la fecha de venta, 2) el avalúo fiscal del bien raíz a la fecha de la venta o 3) al valor de una tasación realizada al bien raíz durante este año 2015. Al utilizar el valor de la tasación (la que debe ser presentada al SII) se podría pensar en un aumento de las contribuciones, no obstante no existe a la fecha un pronunciamiento del SII ante ese posible hecho. Si el bien raíz tiene más de un dueño o es un matrimonio, el cálculo del impuesto se realiza en base al porcentaje de propiedad de cada uno. Si la propiedad es una herencia que ya tributó con el impuesto a la herencia, y la utilidad sobrepasa las UF 8.000 el importe pagado servirá como un crédito al impuesto a la utilidad.
¿Aumentará de 0,4% al 0,8% el impuesto de timbres y estampillas (impuesto al crédito) a contar del 01/01/2016?
Es efectivo que en el 2016 se volverá a un impuesto del 0,8% para los créditos en general. No obstante, para los créditos hipotecarios acogidos al beneficio del DFL2 se mantiene la tasa impositiva del 0,2%.
¿Qué se entiende por habitualidad?
La ley dice: "Para efectos de la venta de inmuebles, se presumirá que existe habitualidad en los casos de venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. En todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo igual o inferior a un año"
Conclusiones
Expertos de la Cámara Chilena de la Construcción estiman que para bienes raíces con valores entre UF 2.500 y UF 3.500, en el mediano plazo, las reformas deberían implicar un aumento en el precio de los bienes raíces entre un 3% y un 5%, llegando a 10% en el caso más extremo. Asimismo, estos cambios deben ir acompañados de soluciones para temas como la escasez de terrenos para la construcción, extensión de los radios urbanos en las ciudades y manejo de la densificación a través de la construcción en altura.