"La DOM puede caer en una actitud de dificultar permisos al no poder renovar el congelamiento"
Distintas lecturas son las que pudo haber hecho el mundo privado a partir del informe de la Contraloría Regional que concluyó que en Quilpué no existe un congelamiento de permisos de obra desde el 16 de abril pasado a la fecha. Por un lado, el error administrativo podría ser tomado de manera positiva al abrir una ventana de tiempo que permita el ingreso de proyectos inmobiliarios antes de la aprobación del nuevo Plan Regulador Comunal (PRC), si es que lo logra el municipio. O también de manera negativa, considerando el eventual perjuicio que podría haber existido con las inversiones que no se hicieron porque supuestamente el congelamiento estaba vigente.
Distintas lecturas que accedió a responder el profesor de Derecho Inmobiliario de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso (PUCV), Rodrigo Andreucci, quien junto a su estudio "Andreucci & Torrejón" representa a cerca de un 70% de las inmobiliarias con presencia en el país. "En Quilpué se optó por seguir siendo una ciudad dormitorio, porque cuando yo afecto la actividad inmobiliaria también estoy afectando la construcción de carreteras, fábricas, embalses y todos los proyectos que le dan valor a un terreno", indicó el también magíster en Derecho.
- ¿Cómo toman que la Contraloría haya cuestionado el proceso de congelamiento en Quilpué? ¿Abre un espacio para nuevas inversiones inmobiliarias en la comuna?
- Había rumores en el rubro de que iba a salir de nuevo el congelamiento, pero no de que se estaba haciendo mal. Pero para aclararlo; no es un regalo para hacer mayores inversiones, porque un proyecto en su gestación, es decir, desde que se compra el terreno hasta que se hace el anteproyecto, requiere al menos de un par de meses de trabajo técnico profundo.
- Pero con el error se despeja el camino para ingresar proyectos.
- Sí, pero sabemos que se va a modificar el PRC y el alcalde (Mauricio Viñambres) y la DOM están a favor de estos cambios. Entonces no quiere decir que se haga más fácil la aprobación de un anteproyecto o permiso de obra sólo por el hecho de que este congelamiento falló por un error de forma. Muchas veces las Direcciones de Obras, y Quilpué, ponen trabas en la aprobación de un permiso, y pueden pasar varios meses o un año, incluso, sin obtener el visto bueno. Claramente se abre una ventana para presentar aquellos proyectos que las inmobiliarias tenían con terrenos comprometidos o ya comprados en Quilpué, pero que esto signifique una avalancha de proyectos, por los plazos, no es tan así.
- ¿Dice que es más mito que realidad que ante una ventana de tiempo las inmobiliarias ingresen proyectos en abundancia?
- Claro. No es tan así, y eso uno lo puede verificar con la recaudación por derechos, y también por contribuciones. El presupuesto municipal de Quilpué en 2014 fue de $16.438 millones, y de esos, $1.397 millones fueron por participación en impuesto territorial, es decir, menos del 10%. En 2015 ocurrió lo mismo ($17.635 millones con $1.385 por impuesto), y en 2016, 2017 y 2018 también. En la comuna nunca el impuesto territorial ha sobrepasado el 10% de los ingresos, lo que quiere decir que no hay una explosión inmobiliaria como se ha dicho. Sí hay edificios, pero no es una constante.
- ¿No tiene asidero, entonces, el argumento del municipio de que están actualizando el PRC -por muy antiguo que sea- para frenar la explosión inmobiliaria?
- Las cifras que le mencioné son concretas. Efectivamente el PRC es de 1971, por lo que está absolutamente desfasado y hay que actualizarlo. Pero en los últimos cinco años nunca la actividad inmobiliaria se ha disparado en Quilpué. También es cierto que antes existía mucha construcción de condominios de casas, y luego empezaron a aparecer los edificios. Pero no es un boom como por ejemplo lo vive Concón, donde los ingresos municipales por este concepto son casi el 40% del presupuesto anual.
- ¿Cuál es la primera reacción que tuvieron las inmobiliarias al enteresarse de esta situación?
- Hay una gran sorpresa...
- ¿Positiva?
- Sí, en el sentido de que es bueno que la Contraloría haya detectado este error porque le permite a las distintas inmobiliarias sacar adelante las inversiones que ya tenían en marcha. Porque insisto: es muy difícil que ingresen nuevos proyectos, y no sólo por los tiempos, sino que también porque una inmobiliaria que no tiene nada en Quilpué ya asumió que la comuna no es un lugar propicio para invertir, por lo que va a ir a otra ciudad donde sí haya mayor paz social y normas más permanentes. Esta es una oportunidad para quienes tenían proyectos en marcha, pero no es más que eso.
- ¿Hay algún perjuicio para las inmobiliarias por el hecho de creer que sí había un congelamiento?
- Sí, hay un perjuicio, pero es bien acotado para las inmobiliarias que ya estaban ahí. Pero lo que hay, y no es mejor, es un perjuicio bastante grande para los que tienen proyectos. Sin embargo, el mayor perjuicio es para la comuna a mediano plazo.
- ¿En qué sentido?
- Porque, ¿cuál es la principal fuente de ingreso de la comuna, qué tipo de fábrica importante tiene y qué tipo de servicios importantes hay? Quilpué se podría haber transformado y renovado completamente en no sólo una simple ciudad dormitorio. Pero no lo hizo y es una oportunidad fallida. El problema es que cuando dictas un PRC de esas características le pones una lápida para los próximos 15 ó 20 años a los nuevos emprendimientos de inmobiliarios, que deciden poner su atención en aquellos lugares donde sí hay certeza jurídica.
- ¿Ese perjuicio económico puede derivar en la presentación de acciones judiciales?
- Es muy difícil que puedas demandar al municipio por estar haciendo uso de sus derechos, como es modificar un PRC.
- Me refiero a que se dañó la fe pública y las inversiones que estaban en marcha se debieron interrumpir por el supuesto congelamiento que se había dictado.
- Puede haber sanciones administrativas si alguien considera que la errónea forma en que se publicó el decreto fue negligente o de mala fe, y se pueden aplicar sanciones. Pero no existe una ley que use como argumento para demandar al municipio el hecho de que al modificar el PRC se haya cometido un error en la prórroga del congelamiento dañando la fe pública.
- ¿Y si se les negaron permisos durante este periodo?
- Ahí sí, porque si la DOM de Quilpué, tratando de cumplir con lo que quieren el alcalde y el Concejo Municipal, inventa observaciones que dificultan ilegalmente la aprobación de nuevos anteproyectos o permisos, da lugar a reclamaciones ante la seremi o la Contraloría, o a recursos constitucionales. Eso sí puede ser litigioso. Y tengo la impresión de que puede ser esa una actitud que asuma la DOM y el municipio al constatar que no podrán renovar el congelamiento. Creo que esa es la principal tentación en la que van a caer, y puede dar lugar a juicios en su contra.
- ¿Tiene conocimiento de que ya hayan ocurrido situaciones así?
- Sí. Las DOM de Quilpué y de Valparaíso permanentemente han estado con esa actitud.
- Pero no usando el congelamiento como argumento.
- No, con el argumento de que viene mal elaborado o mal formulado, y piden nuevos certificados aludiendo a que los presentados son muy antiguos. Son obstáculos artificiales para admitir a tramitación, y una vez ingresado se hace una tramitación tortuosa -"kafkiana" muchas veces-, y eso pasa en Quilpué. Se crean condiciones que no son reales simplemente para demorar la tramitación. Son actitudes que rayan con la ilegalidad y que entorpecen un correcto procedimiento.
- ¿Cuál es la exigencia de las inmobiliarias ante un escenario tan incierto como este?
- Que existan reglas claras, que la tramitación de un anteproyecto sea conforme a derecho, que no se inventen situaciones que no existen, que no se pidan antecedentes que no corresponden, y que no dilaten los procesos, porque la tramitación en la DOM de Quilpué es extremadamente tortuosa en los últimos dos años a la fecha, algo muy parecido a lo que acontece en Valparaíso. Y eso que está haciendo ahora Quilpué es absolutamente ilegal, porque no es que se nieguen a recibir anteproyectos, sino que le ponen tal cúmulo de observaciones que el proceso termina siendo muy tortuoso.
- ¿Qué tiene de malo que el municipio haya querido elaborar un PRC pensando en su actual población y no en un crecimiento, como ha planteado la CChC?
- Nada, pero en 20 años más la población estará obligada a trabajar en servicios o fuera de Quilpué por lo que la comuna seguirá siendo una ciudad dormitorio.