Claudio Ramírez

Una importante alza en el precio de las propiedades usadas en la Región de Valparaíso detectó el último informe entregado por Portalinmobiliario.com, que corresponde al tercer trimestre de este año.

En cuanto a las viviendas, el aumento llegó hasta un 12,9%, cifra que corresponde, por ejemplo, a la variación anual de un departamento en Valparaíso. Le sigue Viña del Mar, con un 10,2%, Concón (7,4%), Villa Alemana (5,8%) y Quilpué (4,4%).

En lo que respecta a casas usadas, el alza también alcanzó hasta un 12,9%, cifra que corresponde a la comuna de Olmué. Tras ella se ubican Concón (12%), Valparaíso (7,1%), Villa Alemana (6,7%), Quilpué (4,4%), Viña del Mar (4,2%) y San Felipe (3,4%).

En lo relativo al valor de los departamentos el precio más alto en este grupo de comunas corresponde a Concón, que alcanza una media de 56,9 UF por m2. Luego aparece Viña del Mar (54,2), Valparaíso (42), Quilpué (31,6) y Villa Alemana (26,9). En casas, el tramo también es liderado por Concón, donde la tasación llega a 50,8 UF por m2. En la Ciudad Jardín la cifra se ubica en 42,9, mientras que en Olmué el valor llega a 39,1 por m2. Más atrás se cuentan Valparaíso (32,9) y las comunas de San Felipe y Villa Alemana (31,6).

"Nos concentramos en las principales comunas para poder hacer un análisis más en profundidad e hicimos una distinción, destacando las que son balnearios, aunque hay algunos híbridos como Viña del Mar y Concón", comentó sobre el documento el subgerente de Estudios de Portalinmobiliario.com, Nicolás Izquierdo.

Es así que en relación a las denominadas comunas balneario, el caso más emblemático corresponde a Zapallar, que ostenta los precios más altos de viviendas usadas, según consigna el escrito.

En lo que respecta a departamentos la media llega a 101,5 UF por m2, mientras que en lo que concierne a casas el valor es de 93,3 m2.

"Zapallar desde el año 2014 sufre un alza de precios muy importante. De hecho, hoy es la comuna con el valor por metro cuadrado más caro de todo Chile, tanto para casas como para departamentos usados. Y en este último caso por primera vez supera la barrera de las 100 UF el metro cuadrado. Desde que nosotros medimos los precios ninguna comuna en Chile había superado este valor por viviendas usadas", recalcó el ejecutivo.

Y es que en el año 2007, por ejemplo, el valor del departamento por m2 llegaba a 50 UF y sólo tres años después bordeaba las 60 UF. En 2014 se elevó a 90 UF, periodo en el que se incrementó paulatinamente hasta llegar a la cifra actual.

"Eso básicamente se explica por un tema de oferta y demanda, Zapallar es una comuna muy restrictiva, donde el nuevo desarrollo que hay es muy poco frente a una demanda creciente", agregó Izquierdo.

En lo que respecta a la variación anual del valor de departamentos usados en estas localidades costeras, Zapallar ostenta la mayor, con un 10,2%. Después se ubica Papudo, con 6,5%, Puchuncaví (5%), Santo Domingo (4,8%) y Algarrobo, donde se produjo una caída de 3,7%.

El Quisco lidera los balnearios en que se detectó un incremento mayor en el precio de las casas usadas, con una media de 11,9%. Después aparece Quintero, con un 10,3%, Puchuncaví y Santo Domingo (9,5%), Zapallar (3,7%) y Algarrobo (1,6%).

En lo que se refiere al valor de las viviendas y tras Zapallar -que lidera en ambas opciones- hay saltos importantes. En departamentos, en Puchuncaví el valor por m2 llega a 71,4 UF. Luego aparecen las comunas de Papudo (65,6), Santo Domingo (52,2) y Algarrobo (50,9). En casas Puchuncaví también es la segunda con la tasación más alta (59,5 UF por m2). Santo Domingo (45), Algarrobo (35,9), Quintero (33,6) y El Quisco (24,2) le siguen.

Otro punto que da cuenta el estudio de la firma especializada es la tendencia de la comunidad a preferir el arriendo por sobre la compra de una propiedad.

De hecho, las solicitudes por esta opción aumentaron un 70,8% en la región respecto al mismo periodo del año pasado y un 45,8% en relación al segundo trimestre. Esto contrasta con las hechas para requerir información sobre compra de viviendas que bajaron un 8%.

"Este importante cambio en el comportamiento de la demanda podría estar relacionado a las mayores restricciones al financiamiento", subraya Izquierdo.

Esto radica en que, debido a recomendaciones de la SBIF, los bancos exigen como pie un 20% del total del precio de la vivienda y no un 10% como era antes.

El ejecutivo concluye que el cambio en el comportamiento de la demanda se ve reflejado en cómo ha cambiado la distribución de solicitudes de información de venta y arriendo. "En el caso específico de la Quinta Región, pasamos de una proporción 70-30 a favor de la venta hasta el año 2015 a un 55-45 en esa misma dirección en el transcurso de 2016", precisa.

En cuanto a la rentabilidad de los arriendos, el estudio apunta a que han tendido a estabilizarse a partir de 2013. En tal escenario destaca la rentabilidad de Quilpué, con un 6,1% en casas y departamentos; en tanto, los menores niveles corresponden a Concón, con un 4,5% en casas y un 4,2% en departamentos.

Esto deja a las principales comunas de la zona dentro de aquellas con menores niveles de rentabilidad considerando el negocio del arriendo tradicional.

"Zapallar desde el año 2014 sufre un alza de precios muy importante. De hecho, hoy es la comuna con el valor por metro cuadrado más caro de todo Chile"

Nicolás Izquierdo, Subgerente de Estudios, Portalinmobiliario.com"

por m2 es la media del valor que tiene un departamento usado en el balneario de Zapallar. 101,5 UF

se incrementó el valor de un departamento usado en la comuna de Valparaíso respecto al año pasado. 12,9%

Hasta esa cifra han aumentado los arriendos de temporada en la región, según datos de octubre. 20%

crecieron las solicitudes de arriendo en la región respecto al mismo periodo de 2015. 70,8%