¿Cómo recuperar la propiedad alquilada cuando al dueño le adeudan rentas? ¿Qué hacer si el arrendatario se va a escondidas? ¿Cuáles son las obligaciones del arrendador y del arrendatario?

Son algunas de las 200 preguntas que el abogado inmobiliario viñamarino Salvador Makluf responde en su Manual Práctico para Arrendadores y Arrendatarios, publicado en 2015 por Libromar y cuya segunda edición aparecerá en julio.

El libro aborda temas siempre vigentes considerando que muchas personas invierten sus ahorros en bienes raíces confiando en que su arriendo les permitirá mejorar sus ingresos, sobre todo a la hora del retiro.

Una situación común es la del arrendatario moroso. Por ejemplo, si una persona alquila un inmueble que ha comprado mediante un crédito hipotecario, le están debiendo tres meses y el juicio demora seis hasta el lanzamiento, el propietario podría tener problemas para pagar los dividendos de nueve meses, y si no los cancela arriesga incluso un juicio de remate.

"Según datos de la Corte Suprema, se presentan 15.000 juicios de arriendo al año. Uno de cada cuatro se judicializa, por lo cual esta problemática afecta a más de 60.000 familias chilenas cada año", recalca Makluf.

El punto es contar con un buen arrendatario y para eso es vital la selección del candidato tras analizar sus antecedentes personales, comerciales y financieros, como también asesorarse, pues "es mejor demorarse un mes más en arrendar que sufrir seis en un juicio de arriendo", dice el autor del manual.

Entre los documentos a solicitar recomienda: liquidaciones de remuneraciones o pensiones de los últimos 3-6 meses; certificado de cotizaciones AFP en el mismo periodo; certificado de antecedentes comerciales; fotocopia de cédula de identidad; de pago mensual del IVA si es independiente y última declaración del Impuesto a la Renta.

Además, aconseja solicitar un aval o codeudor solidario, que presente los mismos antecedentes, ya que "siempre se debe contar con un segundo patrimonio para dirigir el cobro de los posibles créditos adeudados".

Complementariamente, agrega, se debe redactar un contrato que resguarde los intereses de los propietarios y los derechos de los arrendatarios, estableciendo reglas claras desde un principio, que impidan dobles interpretaciones, el cual, idealmente debe ser redactado, revisado o trabajado por un abogado. En estos casos, observa, "lo que abunda no hace daño".

El manual expone claramente que las partes tienen una serie de obligaciones fijadas por ley. El arrendador debe entregar el bien alquilado al arrendatario, mantenerlo en el estado de servir para el fin que ha sido arrendado, librar a aquél "de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada", devolverle el mes de garantía cuando corresponda e informarle si su giro puede ejercerse en el inmueble arrendado.

Entre las del arrendatario figuran usar el inmueble según los términos del contrato, pagar el alquiler, cuidar la conservación de la propiedad, reparar los deterioros comunes, restituirla al fin del contrato, permitir la visita del propietario, pagar los consumos básicos, gastos comunes y derechos de aseo, si así se pacta, y cancelar el mes de garantía.

El abogado inmobiliario señala que la Ley de Arrendamiento de Predios Urbanos data de 1981 y se modificó en 2003 mediante la Ley N° 19.866, a fin de agilizar los juicios de arriendo y proteger de mejor forma el derecho de propiedad de los arrendadores.

Actualmente hay cinco proyectos en tramitación en la misma línea. "Si bien se trata de un procedimiento especial, breve y sumarísimo, en ocasiones los litigantes logran demorar la conclusión del juicio y ocasionan graves perjuicios a los propietarios". Igualmente, se busca robustecer los derechos de los arrendatarios para el caso de la devolución del mes de garantía.