Espacio y precios lideran cambios del mercado de la vivienda en una década
REGIÓN. Estudio revela cambios en la oferta, disminución en el tamaño de propiedades y "boom" de incentivos especiales como quinchos y gimnasios.
Menos metros cuadrados, mayores precios y la irrupción de incentivos extra como quinchos, gimnasios y hasta salas de cine son algunos de los cambios que ha experimentado en la última década el mercado inmobiliario en el país, y particularmente en el Gran Valparaíso, donde hay comunas, como Valparaíso, que han tenido un incremento sustantivo en sus valores.
Eso es parte del estudio desarrollado por Portalinmobiliario.com, que abordó los cambios experimentados en la zona por este sector -de acuerdo a los datos recopilados en los últimos 10 años- y que responden a varios factores, según señalan desde la empresa.
En cuanto a la oferta de proyectos, en lo que respecta a casas no es mayor ni tampoco se aprecia un incremento. Así, por ejemplo, la comuna de Valparaíso experimentó un declive importante desde el 2013. En lo que se refiere a departamentos nuevos revela un alza en Valparaíso, Concón y Viña del Mar.
área reducida
Otro aspecto a considerar en el análisis se relaciona con el tamaño de los departamentos. Por ejemplo, entre los años 2000 y 2006 se detectó que la superficie de las unidades, en promedio, variaba entre los 67 m2 y los 109 m2, mientras que entre el 2007 a la fecha esos rangos se redujeron a 58 m2 y 83 m2.
En este punto en particular hay varios elementos que se conjugan y que tienen que ver con aspectos sociales que están influyendo en el mercado como una baja en el promedio de personas que constituyen una familia y también el fenómeno migratorio.
"Por ejemplo, ahora prácticamente no se construyen departamentos con cuatro dormitorios porque las familias son más chicas. También hay que considerar el factor de la inmigración, donde llegan personas, en general solas, que buscan departamentos más pequeños", advierte el analista del departamento de estudios de la empresa, Claudio Retamal.
Agrega que hay otros aspectos a tener en cuenta al revisar este punto en particular como el aumento en el número de solteros y divorciados que tienden a buscar espacios más pequeños. "Hay varios grupos demográficos que apuntan a viviendas más chicas de uno o dos dormitorios. Y las inmobiliarias se han ido adaptando a esta nueva demanda", consigna el personero.
Evolución de precios
En lo que se refiere a los valores de las propiedades se observa un crecimiento que también evidencian, según el informe, la oferta de opciones premium.
En el periodo comprendido entre 2008 y 2010 se apreciaron los precios más bajos en la zona con una mediana de 1.890 UF. Para los años siguientes, el valor aumentó a 2.730 UF con peaks importantes. Por ejemplo se consigna que en el 2011 se alcanzó las 3.117 UF, el 2014 a 2.995 UF y el 2017 a la cantidad de 2.817 UF.
"En lo que respecta a precios, principalmente en la zona del Gran Valparaíso y, específicamente en la zona costera, han subido muchos los valores, y hay un salto muy importante en cuanto a ventas. En términos de arriendo se han mantenido, pero en el último tiempo han subido un poco", enfatiza Retamal.
En ese ámbito también destaca el caso particular de la comuna de Valparaíso, donde se registra un alza de los precios.
"El año pasado Concón y Viña del Mar estaban aumentando a un ritmo muy alto, mucho más de lo que estaba creciendo el país. Ahora se han desacelerado un poquito y Valparaíso es el que está llamando la atención en términos de incrementos de precios. De todas maneras, Valparaíso sigue teniendo valores mucho más accesibles que Concón y Viña", recalca.
Destaca que este año en Valparaíso la demanda ha aumentado mucho. "El factor de que sea zona turística, hace que no sólo gente de la zona cotice proyectos, sino que también trae muchos interesados de Santiago, otras regiones y países".
En cuanto a oferta, recalca que en el trimestre julio-septiembre hubo un incremento de un 24% en departamentos y un 18% en casas. "Si eso lo comparamos con Santiago, hay que decir que también pasó por este fenómeno, pues hace un par de años en viviendas usadas y en ventas los departamentos superaron a las casas".
En esa línea sostiene que ello sucede por la diferencia en el número de proyectos de viviendas, ya sea casas o departamentos.
"Los proyectos de casas son menores, en este año sólo el 10% correspondió a ese segmento y paulatinamente se han ido incorporando más departamentos. Eso es también porque en las grandes ciudades hay mayores dificultades en relación al suelo, entonces allí se ha optado por edificar más en altura", subraya el analista.
Otros INCENTIVOS
Otro elemento que cobra fuerza en el mercado son los elementos adicionales que ofrece un complejo habitacional. Esto se relaciona a áreas como piscinas, quinchos, salas de cine, canchas o gimnasios, entre otros.
En cuanto a piscinas, desde el 2007 la media anual de publicaciones que consideran esta área es de un 65%, en línea con el promedio nacional. En tanto este año se elevó 14 puntos porcentuales por sobre el nivel país. Distinto es el caso de la cancha: Al año 2000 un 13% de los proyectos incluía este concepto en sus promociones. Hoy apenas llega al 2%.
Respecto al quincho, el 2006 un 42% de las iniciativas inmobiliarias mencionaban esta característica y de allí en adelante fue creciendo constantemente; el 2017 se ubica en un 61%. El gimnasio comenzó a tomar fuerza el 2004 donde un 77% de las publicaciones del sitio incluía esta opción. La cifra descendió a un 61%.
Entre el 2005 y el 2012, alrededor del 10% de los proyectos integraban la sala de cine como uno de los espacios comunes atractivos, alcanzando peaks del 16% el 2008 y 2011. Por tendencias y cambios en la forma de aprovechar los espacios, el 2013 empezó un recambio hacia las salas gourmet, comedores con espacios abiertos habilitados para cocinar y compartir junto a invitados. Para el 2016, las salas gourmet están publicitadas en el 13% de los proyectos versus un 2% en las salas de cine, que ya el 2017 no registran menciones.
Por último el bicicletero desde el 2015 aparece en un 15% de los proyectos, a diferencia de Santiago que sostiene un 40%. "La gente busca un equilibrio, no solo busca habitar sino que también esparcimiento, pero también quiere que los gastos comunes no se excedan tanto. Y este tipo de servicios necesitan mantención que eleva este tipo de costos" , subraya el experto.
Los factores que afectan los precios
"Cada ciudad por distintas razones tiene su periodos de mayor crecimiento respecto a otras. Ya pasó en Antofagasta donde, con el tema del cobre, entre 2010 y 2014 hubo un aumento superior al resto del país; después vino el declive minero con mayores tasas de desempleo y bajaron los precios", explicó Retamal en relación a las variaciones que experimentan los valores. El analista agrega que en la región y en especial en Valparaíso "están creciendo a un ritmo mucho mayor que Santiago, un 8% en casas y 7% en departamentos, y en arriendos incluso más: 13% en departamentos y 11% en casas".
es el rango mínimo promedio de la superficie de los departamentos que se ofertan en la zona. 58 m2
entre ese año y el 2010 se detectó el precio más bajo de las propiedades con una mediana de 1.890 UF 2008
de los anuncios que promocionan propiedades incluyen la disponibilidad de un quincho. 61%