Claudio Ramírez

El 2015 y 2016 el sector de la construcción, producto de la reforma tributaria, experimentó un "boom inmobiliario" que catapultó las ventas en el país y, particularmente, en la región de Valparaíso. El cobro del IVA a la vivienda motivó que muchos de los proyectos se adelantaran.

De hecho sólo en diciembre de 2015 se vendieron 300 departamentos en el Gran Valparaíso, siendo el periodo más prolífico comercialmente en la zona desde el 2012.

Y esta situación pronto podría volver a repetirse, porque en el corto plazo debe publicarse el reglamento de la ley de aporte al espacio público, normativa que fue aprobada en octubre de 2016, y que establece una serie de exigencias que encarecerán los costos del sector. Pero las consecuencias entre que se dé a conocer el reglamento y su aplicación no serán inmediatas, pues se entregarán 18 meses de gracia. Se estima que en ese lapso la industria acelerará sus inversiones para evitar esta subida de gastos.

"Esto finalmente va a ser un impuesto más a los compradores, quienes van a ser los más perjudicados, porque en el fondo lo que va a pasar es que se encarece la construcción a la inmobiliaria y, finalmente, eso se traspasa al precio. Es un impuesto muy regresivo dentro de una ley que es muy vaga", comentó el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Valparaíso, Juan Armando Vicuña.

En ese plano, el líder gremial no descarta la ocurrencia de un "boom inmobiliario" tras la aparición del reglamento. "Las compras de los bienes durables funcionan mucho con las expectativas de las personas, por lo tanto, si ellas saben que en seis meses más u otro periodo de tiempo el precio va a subir, aceleran el proceso de compra. Eso pasó también un poco con el IVA a la construcción, donde pese a que la situación económica no era muy buena esto ocurrió y creo que va a ocurrir algo similar con la ley de aporte al espacio público", remarcó.

Junto con ello aclaró que las viviendas más perjudicadas serán las casas porque se cobra respecto al valor del terreno y, por lo general, la construcción de éstas va asociadas a paños más grandes. "Lamentablemente el sector más golpeado va a ser la clase media porque generalmente no tiene subsidios asociados".

En cuanto a los sectores que podrían recibir con más fuerza este desarrollo inmobiliario apunta más que todo a la zona de Concón y la zona interior como Quilpué, Villa Alemana y Quillota, debido a las restricciones que existen en Viña del Mar y Valparaíso.

Para Mario Portugal, director de proyectos inmobiliarios de Tinsa Chile SA no sería extraño que se produjera el mismo efecto que causó el IVA. "Es muy probable que suceda algo así. En general, cada vez que han surgido políticas públicas que alteran de alguna forma el mercado inmobiliario, éste ha reaccionado para bien o para mal", deslizó el experto, quien eso sí prevé que las consecuencias pueden ser más leves.

"Particularmente con esta ley considero que el impacto va a ser menor que lo sucedido el 2015 producto de que también establece algunos beneficios normativos cuando se acojan, digamos, a ciertos espacios públicos, como el aumento de constructibilidad. Pienso que para algunas inmobiliarias podría ser beneficioso acogerse y para otras quizás no. En ese sentido creo que va a haber un impacto fundamentalmente por una cuestión más social, o sea, cuando se implantan estas ideas en el mercado lo que reacciona es la demanda y por ende aumenta la oferta", subraya.

En opinión de Portugal, el sector se ha venido estabilizando desde el 2017 y no hay motivos para pensar que esto va a cambiar el 2018. "El mercado inmobiliario de la Quinta Región es bastante dinámico producto de que tiene distintos actores y a raíz de que se ha sabido reinventar. Por un lado hay desarrollos de segunda vivienda, pero también tenemos muchos de primera y hasta de vivienda de integración social", repara el ejecutivo, quien durante este año pronostica una estabilización al alza del mercado.

"No van a parar de proliferar los DS 19 y diría también que es la zona de departamentos de segunda vivienda más demandada de Chile", precisó.

En lo que respecta a las zonas que absorberán con mayor fuerza este incremento también apunta al interior. "Villa Alemana, Quilpué y hasta Quillota por ejemplo. De Quillota hacia el oriente se escapa un poco del área de análisis, pero yo diría que esta zona va a sostener gran cantidad de proyectos en el mercado de aquí en más".

Pese a ello recalca que el sector costero del Gran Valparaíso seguirá teniendo relevancia, sobre todo en materia económica. "Si bien se ven menos proyectos en las zonas más costeras, son unidades más caras. Eso quiere decir que es probable que sigan vendiéndose muchas más cantidades de UF en esos lugares, pero creo que van a aumentar mucho porque ya lo están haciendo, los proyectos en la zona interior de la Quinta Región", añade.

El socio de Enlace Inmobiliario, Sergio Barros, también considera que la legislación traerá repercusiones. "La gente de las inmobiliarias se va a apresurar en sacar permisos de edificación o definir proyectos inmobiliarios para formalizarlos ante la municipalidad, antes que se aplique plenamente esta ley que claramente va a hacer que los precios finales de los proyectos que paga el cliente aumenten, y eso va a generar de todas maneras en la región un incremento en la construcción y por lo tanto en la venta", sostiene el ejecutivo.

En cuanto a las zonas que albergarán este crecimiento, prevé que primero se va a dar en el sector costero. "Va a existir un efecto inmediato y una vez que salga, la migración va a ser hacia la zona interior porque claramente el costo por metro cuadrado va a subir en la zona costera y la migración es natural", advierte Barros, recordando además las restricciones para construir en sectores de Valparaíso y Viña del Mar. Además, ve otra causa que puede contribuir a este "boom": el interés creciente de habitantes de la Región Metropolitana por vivir en la Quinta Región, pero sin dejar de trabajar en la capital. "Tanto al interior de la región como en la costa, del orden del 20% de las cotizaciones web que se hacen son de Santiago y eso habla de que hay una tendencia muy fuerte de combinar vida más tranquila con el tema laboral que está allá.

"Eso va a generar de todas maneras en la región un incremento en la construcción y por lo tanto en la venta"

Sergio Barros, Socio Enlace Inmobiliario"

"En el fondo lo que va a pasar es que se encarece la construcción a la inmobiliaria y finalmente eso se traspasa a precio"

Juan A. Vicuña, Presidente CChC Valparaíso"

meses de "gracia" contempla la normativa una vez que se vise el reglamento respectivo. 18

departamentos se vendieron en diciembre de 2015 en la región, a causa del efecto IVA. 300