Claudio Ramírez

Desde octubre pasado que Valparaíso ha visto como un parte importante de su comercio decidió emigrar de la comuna a raíz de la vandalización y los saqueos que sufrió, especialmente el sector de Condell. Esto en el caso de los más afortunados, pues buena parte no tuvo otra opción que bajar la cortina.

Sin embargo, no sería correcto sostener que a partir de este evento comenzó a emigrar la actividad económica del Puerto. Y es que ya desde hace varios años diversos sectores de la economía, especialmente servicios de toda índole, optaron por trasladarse a otros puntos de la región como Viña del Mar y Concón, particularmente la zona de Montemar.

múltiples factores

"Numerosos factores de mercado como la disminución de la actividad comercial en el casco histórico de Valparaíso, el aumento del desempleo, la rebaja progresiva del turismo y otros factores externos al mercado, pero que lo afectan igualmente como los constantes incendios, delincuencia o basuras en las calles, llevaron a los negocios -de preferencia navieras- a utilizar puertos más grandes y menos conflictivos. Todo esto hizo que en un progresivo plazo de 10 años, los emprendedores y locales comerciales dejaran el puerto para refugiarse en Viña del Mar con la expectativa de mejorar sus condiciones de negocio", comentó el gerente comercial Grupo Premium Propiedades Viña del Mar, Gabriel Jaramillo.

El ejecutivo también destacó que a esa opción se sumó otra con fuerza que es Concón, comuna que debido a su "boom" inmobiliario ha atraído muchos servicios.

"Se presentó inicialmente como una explosión inmobiliaria con el cambio del plan regulador, permitiendo la construcción en las dunas. Lo anterior atrajo un éxodo de otrora barrios ABC1 de Viña hacia Concón, con modernas y lujosas torres o condominios. A esto le siguió, por ende, una gran migración de locales, que han desarrollado en paz y con muy buenos resultados su actividad comercial por estar alejados físicamente de las manifestaciones", subrayó.

En esa línea, no le extraña la serie de propiedades que han salido a remate en Valparaíso como el edificio de la Bola o de un céntrico hotel, además de empresas que han decidido vender o arrendar sus edificios. "El implacable efecto de la mano invisible de Adam Smith, que provoca que el mercado se adapte sin importar romanticismos o tradiciones, hizo que producto de todo lo antes expuesto, la atención comercial se dirija al nororiente del Gran Valparaíso, y ni la declaración de la Unesco como Patrimonio mundial en el 2003 o el turismo que eso atrajo consigo, pudo con las directrices del mercado, dejando en situación de abandono a numerosos palacios de exquisita arquitectura en el casco histórico, que dan cuenta de una época de bonanza que terminó con el canal de Panamá", sostuvo el ejecutivo, añadiendo que esto se ha visto aumentado por otros hechos.

"Se han agravado por terremotos, incendios y últimamente, amparados por estas manifestaciones sociales, con rayados, rotura de vidrios o saqueos de inmuebles patrimoniales que terminan por enterrar nuestro capital cultural de Valparaíso", remarcó Jaramillo.

Desde Colliers International, el gerente del área de oficinas, Enrique del Campo, advierten que si bien la entidad no genera un reporte de vacancia de oficinas en regiones, sí asesoran a actores relevantes del rubro tanto en Valparaíso como en otras ciudades.

"Desde esta perspectiva hemos apreciado que empresas y servicios están migrando de las zonas de mayor exposición tras el 18-0. Al igual que en Santiago y en las principales ciudades del país, hay zonas que han sido centro de las protestas y disturbios, lo que ha provocado que las empresas tengan que buscar áreas de menor exposición dentro de Valparaíso o bien en otras comunas como Viña o Concón, para no ver interrumpida su actividad y dar mayor protección a sus trabajadores, entre otras razones", remarcó el ejecutivo, añadiendo que en la actualidad ha bajado considerablemente la demanda por arrendar o comprar oficinas en sectores de protestas recurrentes.

En cuanto a los factores que están llevando a que las empresas estén abandonando Valparaíso y prefiriendo comunas cercanas, recalcó que el preponderante tienen que ver con la crisis social. "Han sido las violentas manifestaciones, que al igual que en Plaza Italia y sus alrededores, se han dado en la zona céntrica de Valparaíso. Esto ha provocado que tanto servicios públicos como empresas de distintos sectores hayan optado por migrar rápidamente o bien buscar alternativas temporales mientras reparan sus oficinas que han sido violentadas durante los últimos meses", dijo del Campo, que prevé una afectación a la baja respecto a los valores de los arriendos para oficinas en Valparaíso si no se recupera el orden público.

Minusvalía

Para el gerente general de la corredora ProUrbe, Víctor Danús, en un contexto de inseguridad, se genera una minusvalía en los locales comerciales, es decir, bajan de valor. "Esto se explica pues dichos inmuebles pierden potencial de venta, ya que el tránsito de personas y vehículos se ven afectado. La gente tiende a apurar su paso si no están las condiciones de seguridad mínimas, como ocurre en Valparaíso", manifestó.

Junto con ello advirtió que si ese contexto de inseguridad se mantiene en el tiempo, ocurrirá un fenómeno aún más complejo y es que las empresas tienden a trasladarse de lugar, a otro más seguro. "Si se da este caso, la minusvalía se extenderá en el tiempo, ya que uno de los principales atractivos de los barrios comerciales es justamente el nivel de equipamiento que tenga", agregó Danús.

Con todo, aclara que esta pérdida de valor no siempre se concreta en los precios de oferta. "En otras palabras, si una zona está muy afectada por la inseguridad, puede que no bajen las tarifas, pues aunque estén a un costo muy bajo, de todas formas no se arrendarían. Esta estrategia por lo general la siguen los inversionistas institucionales, que prefieren congelar los arriendos y tener el local vacío, haciendo la pérdida mientras se mantenga el escenario de inseguridad", explica el experto.

Sin embargo, precisa que la situación es distinta en el caso de los propietarios de locales comerciales particulares. "Ellos están más dispuestos a negociar un menor precio, con tal de ver ocupado su inmueble. En ese escenario, esta minusvalía se hace efectiva", precisó.

En cuanto a una eventual reactivación económica de la ciudad una vez superada la crisis, recalcó que el atractivo de una zona comercial se define por varios factores, como la cantidad de equipamiento que tenga el sector, que finalmente atraerá demanda. "Mientras más locales comerciales comiencen a reutilizarse, más rápida será la reactivación del lugar", explicó.

Asimismo, el experto enfatizó que en la medida que el flujo vehicular y peatonal se restablezca, el interés por la zona también aumentará. "Los locales comerciales finalmente definen su valor por el potencial de venta que tienen, lo que va en directa relación con la cantidad de personas que se expongan a sus vitrinas. Cuando hay episodios de violencia, esta exposición cae drásticamente. Por lo mismo, es clave que se restablezca el orden público en la comuna para que Valparaíso vuelva a posicionarse como un sector comercial interesante", concluyó el ejecutivo.

"Ni la declaración de la Unesco como Patrimonio mundial en el 2003 o el turismo que eso atrajo consigo, pudo con las directrices del mercado"

Gabriel Jaramillo, Gerente Comercial Grupo Premium Propiedades Viña del Mar

"Hay zonas que han sido centro de las protestas y disturbios, lo que ha provocado que las empresas tengan que buscar áreas de menor exposición dentro de Valparaíso o en otras comunas"

Eduardo del Campo

Gerente Área de Oficinas de, Colliers International

"Es clave que se reestablezca el orden público en la comuna para que Valparaíso vuelva a posicionarse como un sector comercial interesante"

Víctor Danús, Gerente General, Corredora ProUrbe