Mercado de bodegas: el stock total disponible supera los 160 mil m2 y vacancia llega al 5,4 %
GRAN VALPARAÍSO. Estudio subraya que la pandemia fortaleció al sector en la zona que, además, se ve beneficiado por el desarrollo del comercio electrónico y la migración de empresas hacia áreas con una mayor seguridad.
Uno de los sectores que ha experimentado un desarrollo creciente en la zona es el mercado del bodegaje que, además, se vio impulsado por los cambios de hábito del consumidor derivados de la pandemia.
Al primer trimestre de 2024 el stock total disponible en el Gran Valparaíso alcanzó los 160.580 metros cuadrados, triplicando prácticamente la oferta que había en el 2010 con 54.212 metros cuadrados. Así lo consigna un estudio elaborado por GPS Global Property Solutions que muestra el estado del sector en la zona así como sus proyecciones, entre otros elementos.
A diferencia de la Región Metropolitana y otros sectores del país, en la zona de Gran Valparaíso se aprecia un mercado en una fase semiestacionaria de poco crecimiento. En los últimos 10 años, el incremento promedio fue del 5% anual, no obstante, en los últimos 5 años bajó a un ritmo del 3 por ciento.
Asimismo y siguiendo la tendencia nacional, la tasa de vacancia se sitúa en bajos niveles con respecto al estructural de la industria, con un 5,4% equivalentes a 8.750 m².
Tres ejes
El análisis remarca la existencia de tres zonas que son el Corredor Norte, que corresponde principalmente al área del Camino Internacional, donde se contabilizan ocho centros de bodega destacando Storage Center con BTS de empresas Carozzi. Esta área es la más grande en términos de stock con un total de 100.442 m2, lo que corresponde al 62, 5% de la oferta total en la zona.
A ello se suma el llamado Corredor Centro, que es el más antiguo y comprende las zonas centrales de las ciudades de Viña del Mar y Valparaíso, destacando el Parque Industrial El Salto. En esta zona se contabilizan cuatro centros de bodegas: tres del mismo operador Bodemar con un stock de 34.420 m2, equivalentes al 21,4 por ciento del total disponible.
Por último, se encuentra el Corredor Oriente, que se concentra en la zona de Parque Industrial Curauma-Placilla y en el sector de El Belloto, comuna de Quilpué. En esta zona existe una preferencia de un tipo de usuario logístico y pymes con servicios asociados que buscan buenas vías de acceso a zona portuaria y centros urbanos. La superficie total con que cuenta es de 26.718 m2, lo que representa el 16 % de la oferta existente.
Para efectos del análisis los centros se dividieron en Clase I y Clase II. En el caso de los primeros corresponde a las bodegas de gran superficie que cuentan con una subdivisión mínima de 800 m2, sin límite de subdivisión máxima. El precio de oferta promedio, ponderado al primer trimestre de este año para esta división, se sitúa en 0,142 UF/m2; sin embargo, no pueden considerarse representativos del mercado, dada la casi nula oferta con disponibilidad inmediata.
Por su parte la Clase II corresponde a bodegas de formato pequeño con oficina y se enfoca en pymes. El promedio ponderado se sitúa en 0,175 UF/m2. En este mercado existe alta dispersión de valores.
"Es poco probable que los valores suban, ya que la demanda en la región no fue tan intensa como en otras zonas del país. Ahora el mercado se encuentra en fase de normalización tras la explosión de demanda pospandemia. La tendencia es hacia la mantención de precios, con una leve alza de vacancias retornando a niveles estructurales", comentó el subgerente de consultoría y estudio de GPS Property, Sebastián Ortega.
En cuanto a las opciones de desarrollo de este mercado detalló que "la zona Centro Norte se encuentra bien atendida por los numerosos centros ubicados en Camino Internacional y El Salto, con muy poco suelo disponible para nuevos desarrollos. Por este motivo, la zona Norte, específicamente en el Camino Concón - Quillota, y al sur oriente por Ruta 68 en los sectores de Curauma y Placilla de Peñuelas presentan oportunidades de crecimiento al disponer de oferta de suelos para su desarrollo".
Además, entre los aspectos que se destacan para explicar este crecimiento está el comercio electrónico y la búsqueda de mayor seguridad.
"La tendencia es hacia la mantención de precios, con una leve alza de vacancias retornando a niveles estructurales".
Sebastián Ortega, GPS Property
3 % de crecimiento anual registró este mercado en la zona en los últimos cinco años.