En la actualidad, la inversión en la vivienda principal representa una de las decisiones más importante que generalmente realizan las familias en el transcurso de sus vidas. Esta inversión es, para muchas familias en el mundo, una aspiración profunda de su desarrollo vital del cual Chile no es ajeno. Según la información disponible en la Encuesta Financiera de Hogares 2017, el 62,7% de las familias chilenas disfruta de una posesión de alguna de ellas, existiendo de a lo menos dos aspectos a destacar.
El primero señala que, para todo nivel de ingreso, la primera vivienda es el activo más importante en la riqueza familiar. Dicho comportamiento es similar al observado en el resto del mundo. En Chile, estas viviendas poseen un precio mediano de $ 45 millones (EFH, 2018). En segundo lugar, como es posible observar en el gráfico, no hay evidencia que el porcentaje de familias en posesión de estos activos financieros reales tenga relación a diferencias en el ingreso de las familias. Una explicación alternativa de estas diferencias puede ser el hecho vital del transcurso del tiempo, quizás al igual que otras desigualdades posibles de observar en diversos ámbitos de la sociedad.
La teoría económica-financiera
Debido a la importancia que las viviendas tienen al interior del patrimonio de las familias, es primordial analizar ciertos aspectos de tan concentrada posesión de riqueza. Sin ahondar en las razones que subyacen a este fenómeno, el interés proviene de otros aspectos que la teoría financiera moderna sugiere sea el comportamiento de las familias al momento de elegir la forma que tomará su riqueza. Estas recomendaciones consideran conceptos como la diversificación y/o la liquidez en las inversiones que se discuten.
Para comenzar, la diversificación señala que no sería razonable invertir en un solo activo financiero. Debido principalmente a que el riesgo idiosincrático no es remunerado por el mercado, afectando su relación retorno/riesgo. Por otra parte, las viviendas son activos altamente ilíquidos, lo cual entrega restricciones para la toma de decisiones en materia de inversión al interior del porfolio. Lo anterior debiese desalentar dicha adquisición. Sin embargo, existe una mitología de declaraciones, la cual es necesario advertir su inexactitud. Es probable que el lector haya escuchado un sinnúmero de ellas, las cuales representan una vasta variedad de falsedades que escuchamos a diario, por ejemplo:
"los precios de las casas siempre suben"
Nada más lejos de la realidad y esta lección debiese estar más que aprendida. La Gran Crisis Financiera del 2008, demostró lo mitológico de dicha frase. En el transcurso del año 2008 el precio medio de las casas en los Estados Unidos se redujo un 30% (Malpezzi, 2015), muchos de los cuales aún no se recuperan. Esta disminución de precios se encuentra en línea con la disminución que enfrentaron los índices accionarios norteamericanos. Otros casos más triviales que debe llamar su atención, es preguntarse qué sucedió con los precios de las viviendas en zonas de saturación por contaminación o bien con aquellos precios a quien le construyen en frente obstaculizando la panorámica.
"la compra de una casa es una inversión segura"
Comenzaremos señalando que es posible disminuir algunos riesgos, como incendios, sísmicos, etc. cubriendo dichos riesgos contratando seguros, reduciendo también la ganancia. Sin embargo, en términos económico-financiero el mercado bursátil es la medida de riesgo utilizada. Alrededor del mundo existen una serie de fondos de inversión que participan directamente del mercado inmobiliario. Estos permiten desprenderse de gran parte del riesgo idiosincrático de cada una de las propiedades más no del riesgo inmobiliario, mercado donde las familias obtienen la valoración de sus casas. Este sector tiene un beta de 0,75 (Breidenbach, Mueller, Schulte). Lo anterior señala que el sector inmobiliario tiene tres cuartas partes del riesgo de invertir en el mercado de valores, o casi tan riesgoso como invertir en él. No sólo eso, existe un número creciente de inversionistas que toman esta oportunidad apalancados con un crédito hipotecario, lo cual hace a estas inversiones más riesgosas que enfrentar el mercado accionario como un todo.
Como resumen, es posible señalar que invertir en viviendas puede ser una idea lucrativa y coherente con el desarrollo de la riqueza familiar. Sin embargo, esta debe basarse en argumentos sólidos. Después de todo, quien dirige tan noble empresa tomará de 15 a 40 años en completar su labor. Ésta no debe ser dejada a la intuición y es recomendable discutirla con su asesor financiero.
